我們辛苦賺錢都要繳稅，那賣房子賺到的錢，政府怎麼可能不課稅呢? 所以如果你是準備賣房或者已經在賣房的階段，一定要認識房地合一稅，這樣你才能了解賣出去之後，房地合一稅需要繳多少稅，以利於你進行決策。
目錄:
一、房地合一稅新舊制 實施的時間:
在我們計算房地合一稅時，阿寬建議你們一定要搞清楚是要用哪一種去計算，舊制和新制差的金額非常多!
二、房地合一稅新舊制的差異:
項目 | 舊制(財產所得稅) | 新制(房地合一稅2.0) |
|---|---|---|
適用對象 | 103年以前取得之房產 | 105年以後取得之房產 |
課稅方式 | 合併課稅 | 分離課稅 |
申報時間 | 併入隔年5月份所得稅一併申報 | 交易後30日內申報 |
課稅基礎 | 房地收入 – 費用 – 成本 | 房地收入– 成本 – 費用 – 土地漲價額 |
稅率 | 依綜合所得稅累計課稅 最低 5% 最高 40% | 依持有時間長短課稅 最高45%(2年內) 35%(2~5年) 20%(5~10年) 最低 15%(超過10年) 符合自用 10% |
本篇時間為2022/10/25，所以直接寫房地合一稅2.0
三、舊制房屋 財產交易所得稅的計算方法:
(1)舊制:我們在104.12.31以前交易取得的房屋和土地，財產交易所得(舊制)只計算房屋價格的部分，土地會按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額 課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍。
財產交易所得申報;方式有兩種:
1.以實際成交價格來計算 ;核實計算
2.財政部公布之標準認定 ;核定計算
房屋評定現值如何看到?
核實計算 :
成交金額 - 成本 - 費用 =出售不動產所得(土地+建物) ;
「舊制土地所得因已課徵土地增值稅，所以不再課徵所得稅，出售不動產所得(土地
+建物)需要再按照土地公告現值總額和房屋評定現值的比例，計算建物部分的所得」
出售不動產所得 * 出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)=財產交易所得
"財產交易所得" 於年度報稅時併入"個人綜合所得" 計算即可
標準認定法:
財產交易所得 = 房屋評定現值 * 財政部每年公告「個人出售房屋交易所得計算規定」比率 * 個人所得稅率 ;
四、新制房地合一稅2.0計算方法:
房地合一2.0為2016(105年)上路的房地交易新稅制之一，這兩者都會按照實價登錄計算交易所得課稅，性質屬於交易稅，有出售房屋或土地在需要進行申報，所以接下來你一定要知道房地合一稅如何計算。
房地合一稅的課稅基礎:
課稅所得 = 出售房地成交價格 - 當初房地取得價格 - 費用 - 此次轉移成本 - 土地漲價總數額
應納稅額 = 課稅所得 * 稅率 (稅率可看第2張圖表)
當初房地取得價格因為有實價登入作為依據，所以我們只要把費用、轉移成本、土地漲價總數額的金額拉高，這樣子就可以扣除最大的額度，所以大家不用擔心，不是我們賺了100萬就要繳到45%的稅45萬那麼高。
五、 可減除的相關成本/費用:
再買房子我們付出的成本和移轉費用 一般指的是:
一、成本費用:
1.契稅
2.印花稅
3.代書費
4.規費
5.公證費
6.地政士費用
7.履約保證費用
另外我們房子只要有裝潢，只要取得房屋後非2年內能耗竭之增置改良修繕費亦可以納入費用，意思就是你房子的釘天花板、固定住的廚具、固定住的櫥櫃、管線費用都可以納入抵扣，但是有些家具就不能納入抵扣，比如 電視、冰箱、冷氣、清潔費等都不算，在這邊阿寬建議相關的單據要保留好，有保險箱就放進保險箱，後面賣房子，這些就可以折抵稅費。
二、移轉費用:
1.仲介費
2.廣告費
3.清潔費
4.搬運費
以上這些只要你有留收據或發票，都可以拿來做為費用抵扣!
另外當你無法提出相關的證明文件，或是你實際花費低於5%，那你就可以直接用5%成交價來列為你的轉移成本，而且沒有上限。但是!!房地合一2.0上路之後，改為3%成交價;為了避免5%成為逃漏稅的漏洞，因此從房地合一2.0以後，費用被限制在3%，而且有最高上限30萬的限制。
三、土地漲價總數算法:
土地漲價總數 = 交易當年度公告土地現值 - 前次移轉現值
因為房地合一稅已經把土地價格也納入計算，所以在房地合一稅上面，你可以把土地漲價總數扣除。
簡單來說，當初你買的土地現值50萬，賣出去時的土地現值100萬，那你就可以扣除100萬 - 50萬 = 50萬的漲價總數。
六、不受影響的交易:
房地合一稅原本的初衷是打壓短期買賣、投資等，所以推出房地合一稅，但是房地交易的成本變相增加，所以政府為了避免自住客受到影響，只要滿足下面的情況，我們也可以藉此來做節稅。
壹、自住400萬內可減免
根據上圖，只要滿六年自住時，就可以擁有400萬的免稅額，意思就是你賣出的房地獲利金額在400萬以內，你都不用繳一毛錢給政府，但如果賣出的金額超過400萬會課徵10%的房地合一稅。
但是要使用這個方法，需要滿足下述條件:
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠規定。
(6年只能使用一次)
舉例說明:
張先生105年1月15日購入Ａ房地設籍自住，成本1,200萬元，假設於111年2月25日出售，售價1,800萬元、移轉費用54萬元及土地漲價總數額90萬元，因持有及自住期間連續滿6年，且符合上開自住房地3大要件，其應納稅額計算如下：
(一)課稅所得＝售價1,800萬元－購入成本1,200萬元—移轉費用54萬元－土地漲價總數額90萬元＝456萬元。
(二)應納稅額＝(課稅所得額456萬元－免稅額400萬元)×10%稅率＝5.6萬元。
貳、個人、法人「非自願」交易免課重稅，維持稅率20%:
個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易。
個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。
個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
營利事業興建房屋完成後第一次移轉
那今天這篇關於舊制財產交易所得稅 以及 新制房地合一稅2.0的說明就到這邊拉。
阿寬在這邊做一個總結，政府推出的房地合一稅2.0看似打壓房市、投資客、短期交易者，但事實真是如此嗎?我自己的感覺是有點變相的把房價給抬上去，因為在第一個投資客把房地合一稅的價金加上房價裡面，就會第二個、第三個......導致整個區域的房價上漲，加上有重購退稅，所以結果大家想也知道，阿寬是覺得目前房地合一稅的規範還值得加強，但是我們也有看到政府有在努力打壓投資客等，還是值得鼓勵的。
阿寬之後會再出一篇重購退稅，教你如何省下稅金無痛換房!!
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