大家好，我是俊寬桃園房仲~你如果準備換房的話，這一篇只要仔細看清楚，一定能為你省下不少錢!!
一、介紹重購退稅:
政府為了要鼓勵自住族換屋族所提供的稅賦優惠就是「重購退稅」，重購退稅包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」，只要你符合自住和兩年內資格，以及不管是先買後賣或先賣後買皆能申請喔。
二、重購退稅之土地增值稅:
當我們去地政機關辦理需要準備的文件如下:
(一)原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
(二)重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
(三)原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結 書）
(四)重購地土地所有權人無（有）租賃情形申明書。
(五)原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附土地所有權人無
(有）租賃情形申明書。
適用條件
(一)出售及新購土地所有權人均屬同一人 (二)土地上有房子，且房子是本人、配偶或是直系親屬 (三)必須符合自用住宅用地規定： 1.土地所有權人或其配偶、直系親屬中任1人在 出售及新購地辦竣戶籍登記。 2.出售房地前1年內未曾有營業或出租行為；而 新購房地於買入登記後無營業或出租
行為。
限制條件
增稅最重要的退稅條件是「小換大」，所謂的「小換大」指的是「新購屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值」，例如賣掉土地移轉現值總額較低的公寓，新買總額較高的透天厝，就能全額退土地增值稅；但若是賣掉土地移轉現值總額較高的透天，去買總額較低的大樓，即便大樓總價較高，還是不能退土增稅，另外申辦土地增值稅自用住宅重購退稅有一件事需要注意，重購房地完成移轉登記起5年內不得再行移轉或改作其他用途，否則將追繳原退稅款!!
以土增稅「先賣後買」為例
若售出的房屋，土地持分部分（土地公告現值）為1000萬元，扣除200萬元土增稅，剩下800萬元，「2年內，買進的房產裡，土地持分超過（土地公告現值）800萬元，就能申請退回土增稅。」買900萬元，則可退100萬元，買超過1000萬元，就能全額領回200萬元。若新購的土地地價低於800萬元，則不退稅；先買後賣，同樣適用。
三、重購退稅之 新舊制房地合一稅:
當我們去地政機關辦理需要準備的文件如下:
(一)個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
(二)重購房地(房屋使用權)契約書影本。
(三)、新房屋土地所有權狀影本。
(四)新、舊房地買賣收付價款證明。
(五)出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登 記的戶口名簿影本。
(六)其他證明文件
房屋交易所得稅的申請退稅資格，換屋族只要完成戶籍登記並居住，且出售前1年內無出租、營業，無論是先買後賣、或先賣後買，兩者移轉登記日差距在2年內，均可申請重購退稅優惠。
不過因為房屋交易所得稅有新舊制之分，退稅基準上也有差異。出售房屋若在2016年1/1以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時應適用舊制－財產交易所得稅，如此一來，購屋價格超過原出售房屋價格者，賣屋所繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋則不退稅。
若出售的房屋是2016年1/1以後取得則適用新制－房地合一稅，小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋按買賣價格比例退稅，但新制在自用住宅設籍條件上除了本人和配偶，受扶養的直系親屬更限縮在「未成年子女」，與舊制的包含本人、配偶及直系親屬，限制更為嚴謹。
以房地合一稅「先賣後買」為例
假設賣房4000萬，需繳所得稅140萬，再次購屋金額高於4000萬，則140萬可全額退稅；若再次購屋金額為3000萬，退稅比例3/4，退稅金額為105萬(140×3/4=105)。
避免暫時自住 加強退稅機制
不論是土增稅、財產交易所稅或房地合一稅，只要是自用住宅，且出售前1年內無出租及營業使用，換屋族在2年內買新房或賣舊屋都可以申請退稅，只不過土增稅的買進、賣出的房屋所有權人要同1人，財產交易所稅、房地合一稅則不限本人，可以是本人或配偶。
另外，為了避免暫時自住的投機客，在土增稅和房地合一稅的退稅機制中也限制重購房屋後5年內不能改作其他用途(不得出租、營業和變成空戶)或再行移轉，也移轉（賣），否則退回的稅會遭追回。
阿寬這邊做一個總結，避免各位踩雷~:
壹、
重購退土地增值稅需要買賣的土地所有權人必須是同一個人，必須只能小換大才會退喔，而且要做自用住宅使用，然後立約日前一年，不可以有出租或供營業使用行為，然後不管先買後賣或者先賣後買都可以使用重購退稅，但是需要在移轉登記日期的兩年內完成，當我們重新購買的土地在5年內不可以有移轉或改作其他用途等行為。
貳、
重購退房地合一稅，跟土增稅不太一樣，無論房屋舊換新是「大屋換小屋」、「小屋換大屋」或者是夫妻賣出其中一方的房屋，且再用另一方的名義買房，也符合重購退稅的申請條件，房子需為「自用住宅」，且房屋賣出的前 1 年沒有任何出租、營業或執行業務使用，當買新屋時，必須辦理「入籍」，才能夠退稅喔!
參、
重購退房屋財產交易所得稅，這裡和房地合一稅大致相同，但是房屋舊換新只能是「小屋換大屋」，這邊需要注意一下。
那重購稅退的分享就到這邊拉~如果還有不動產疑問都可以加入我的官方Line，我會一對一回復你喔。
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